物流基地選址應結合當?shù)氐某青l(xiāng)規(guī)劃，選擇距離市中心較近、交通便利、遠離污染源，且電力保障充分的區(qū)位。市政道路、供排水管網(wǎng)、排污等基礎配套建設條件較好，最好能夠集中連片，易于管理。避免出現(xiàn)地理位置偏，輻射半徑小的選址弊端。

基地選址應考慮整合當?shù)刂行∑髽I(yè)的難度系數(shù)，打造區(qū)域性的集散中心應盡可能的將分散的中小型物流企業(yè)引入基地實現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，全方位構建冷鏈物流的運營模式和流通模式，從而提高物流基地的影響力和知名度，同時也易于形成物流定價的話語權。

目前“物流圍城”現(xiàn)象和“最后1公里”問題還沒有徹底解決。進城的貨物需要在多個批發(fā)市場中轉、物流環(huán)節(jié)被人為加長。物流基地選址應加強城市物流規(guī)劃與城外物流基礎設施之間的銜接性，實現(xiàn)物流規(guī)范建設和管理。

冷鏈物流基地的建設需要明確區(qū)域農產(chǎn)品、水產(chǎn)品、藥品等物流需求，市場缺口是物流基地實現(xiàn)快速收回投資成本和持續(xù)盈利的基本保障，市場需求包含冷儲需求、運輸需求、市配需求等，物流基地建設應確定目標市場、服務半徑和適銷人群，準確判斷物流基地建設的市場空間和市場規(guī)模。

首先，冷鏈物流基地的功能定位要符合國家、省、州、市出臺的物流產(chǎn)業(yè)政策導向和產(chǎn)業(yè)導向，符合物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局和發(fā)展定位。其次，建設地應具備一定的產(chǎn)業(yè)基礎，產(chǎn)業(yè)基礎是物流基地建設強有力的支撐，產(chǎn)業(yè)聚集效應能有效降低生產(chǎn)成本，提高生產(chǎn)效率，實現(xiàn)多點支撐、加快物流業(yè)提檔升級和良性競爭。第三，冷鏈物流基地建設主要有商貿服務配送型、口岸服務型、貨運樞紐型、綜合服務型四種類型。根據(jù)區(qū)域物流市場的需求情況和冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈上中下游的建設情況，合理定位冷鏈物流基地的功能和屬性，并通過功能定位引導基地功能區(qū)域建設。

各地應根據(jù)當?shù)貙嶋H情況選擇冷庫建設類型標準。當前，冷庫供需區(qū)域重疊度很高，但仍存在諸多問題。有些城市供需兩旺，但供需無法有效匹配；有些省市冷庫相對過剩，但是高標庫少，很多冷庫硬件無法滿足高端客戶需求；有些資質證照不全，客戶在選擇時有后顧之憂；因此，各地因地制宜，建設符合當?shù)匦枨蟮臉藴世鋷臁?/p>

整體建設開發(fā)思路一般情況下，冷鏈物流基地的基礎功能包含冷儲、配送等基本服務功能，車輛輔助服務、辦公服務等配套服務功能，以及信息服務、供應鏈管理等增值服務功能。其中，信息平臺是項目建設的重點，通過信息平臺的建設引領物流園區(qū)的發(fā)展。項目信息平臺集資源共享、信息集成、智慧運作和全程可視為一體，實現(xiàn)物流園區(qū)的智慧化、標準化、專業(yè)化發(fā)展。

冷鏈倉庫分揀區(qū)域開發(fā)思路：冷鏈倉儲中心主要用于存儲需中轉的物資，采用自動化機械、設備，從入庫、包裝、分揀、暫存、出庫等整個流程全部采用智能化與無人化作業(yè)，完成貨物的揀選工作；此區(qū)域須配備智能化的物流裝備，如電腦網(wǎng)絡系統(tǒng)、自動分揀輸送系統(tǒng)、自動旋轉貨架、自動裝卸系統(tǒng)、自動導向系統(tǒng)、自動起重機、商品條碼分類系統(tǒng)、機器人、輸送機等新型高效的現(xiàn)代化、自動化物流配送機械化系統(tǒng)。

冷鏈配送中心開發(fā)思路：該區(qū)域主要功能是為物流下游經(jīng)銷商、零售商、客戶作配送工序。利用流通設施、信息系統(tǒng)平臺。對物流貨物作倒裝、分類、流通加工、配套、設計運輸路線、運輸方式，為客戶提供配送服務。

冷物流管理服務區(qū)開發(fā)思路：該區(qū)域承擔著項目的總體運營的功能，為實現(xiàn)物流基地的現(xiàn)代化、信息化和智能化的提供保障；應加強信息化服務中心的建設，含基礎網(wǎng)絡與機房、指揮中心、信息發(fā)布系統(tǒng)、貨運交易信息平臺和數(shù)據(jù)交換中心等，提供全方位的物流服務。

物流輔助服務區(qū)和生活區(qū)開發(fā)思路：該區(qū)域主要為不同類型的冷鏈車、貨車提供汽車修理服務、汽車配件售賣服務；生活區(qū)主要為基地工作人員提供生活、休閑娛樂等配套。

配套工程開發(fā)思路：主要為基礎配套設施建設，優(yōu)化基地整體環(huán)境；主要建設包括道路、停車場、綠化、管道設施、消防設施、供配電工程等。

冷鏈物流耗能較大，物流基地的建設需要對能耗、電費等進行考核，尤其是隨著“碳中和”與“碳達峰”的推進，更高效的制冷技術及節(jié)能環(huán)保技術在冷庫中大規(guī)模應用。從冷庫的選址、建筑布局、材料選用、內部的規(guī)劃設計，以及壓縮機、冷庫門等制冷和物流設備的選用，都應以節(jié)能環(huán)保為前提進行考量。具體生產(chǎn)要素有以下幾點：

近年來，一線城市的冷鏈需求最為旺盛，但是一線城市的物流倉儲用地均價超過100萬元/畝。其中，深圳市平均價格最高，達到273.72萬元/ 畝；其次為北京市，平均價格為173.68萬元/畝。云南省各地州土地價格較一線城市略低，但是對于物流基地的建設需要給予土地購買方面的支持。

從成本結構來看，物流基地最主要的運營成本是電費和人工，分別占成本結構的45%、40%，其次是修理及物耗、房屋折舊，分別占成本比例的8%、7%。政府應完善當?shù)氐淖冸娬窘ㄔO，保障電力供應，并協(xié)調給予電力價格方面的優(yōu)惠支持。

相比高標倉，冷庫建造成本和運營成本更高，在同等面積及構造下，冷庫總成本是干倉的2-2.5倍。不論是建造階段，還是運營階段，冷庫成本均較高。尤其是“干改冷”，較直接投資冷庫的成本還要貴50％。

制冷成本與冷庫建造成本基本接近。

冷鏈物流數(shù)字化包括政府層面的數(shù)字化和企業(yè)層面的數(shù)字化。

政府層面的數(shù)字化，是指冷鏈物流大數(shù)據(jù)云平臺建設。冷鏈物流大數(shù)據(jù)云平臺是由大數(shù)據(jù)展示系統(tǒng)、冷鏈物流監(jiān)管系統(tǒng)和冷鏈物流業(yè)務系統(tǒng)構成。冷鏈物流業(yè)務系統(tǒng)的核心是冷鏈供應鏈管理系統(tǒng)。冷鏈物流大數(shù)據(jù)云以全程監(jiān)管為基礎、資源整合為支撐、信息化平臺為保障，將冷鏈物流信息采集、產(chǎn)品追溯、溫度監(jiān)控、統(tǒng)計分析等功能于一體，可廣泛應用于食品、農產(chǎn)品行業(yè)的冷鏈供應鏈管理中。

企業(yè)層面來講，冷鏈物流數(shù)字化和信息化能夠使用戶借助互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)與區(qū)塊鏈等技術實時監(jiān)控冷鏈物流流通中各環(huán)節(jié)，打通生產(chǎn)商、供應商、銷售商以及消費者之間的信息壁壘，結合大數(shù)據(jù)挖掘分析和云計算等技術在冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈上的應用，最大化冷鏈物流資源利用率，實現(xiàn)冷鏈物流的智能化、自動化操控，最終達到顯著降低冷鏈物流各環(huán)節(jié)人力、物力成本，提高冷鏈物流運行管理效率，實現(xiàn)食品質量與安全可追溯、可監(jiān)控以及訂單信息與位置可跟蹤。

冷鏈物流企業(yè)在業(yè)務還未穩(wěn)定時期，進行冷鏈物流數(shù)字化建設的方式宜先使用第三方成熟的SaaS服務，以避免過高的試錯成本。上升期應當從運營規(guī)范以及加強冷鏈品控的視角來謀劃冷鏈物流數(shù)字化的建設，穩(wěn)定期效率提升和流程優(yōu)化的角度來選擇冷鏈物流數(shù)字化的目標側重點。

冷庫的盈利模式有租金收入、冷鏈增值服務和資產(chǎn)增值服務。

收入結構分為租金收入和操作收入兩部分，租金收入可按面積(㎡)、重量(噸)等標準計費；同等情況下,冷庫租金可達干倉的2.5-3倍左右; 操作收入按照操作內容、操作量、周轉率等進行計費,計費單位可按托、箱、件等。租金收入。倉庫租賃是指經(jīng)營者將大型倉儲場地租給第三方冷鏈物流企業(yè)、電商平臺、食品加工商貿企業(yè)等客戶租賃服務帶來租金收入穩(wěn)定，是物流地產(chǎn)最主要的收入來源之一。以上海為例，近五年上海優(yōu)質物流倉儲市場的租金年復合增長率近3%，高于住宅投資2%左右的租金回報水平。

在倉儲環(huán)節(jié)中，通過提供裝卸搬運、加工以及配送等增值性服務，獲得服務性收益，基于上述基礎服務，還可以通過拓展供應鏈金融，獲得為中小型企業(yè)提供融資服務的收益。

資產(chǎn)增值收益的實現(xiàn)主要有資產(chǎn)的出售和資本市場上市兩種途徑，通過資產(chǎn)的升值預期充分體現(xiàn)，轉化為現(xiàn)金流繼續(xù)擴張。這部分的收益往往通過籌資行為來實現(xiàn)。

參與物流基地建設的投資方式有“基礎設施服務商”“第三方運營商”“綜合服務提供商”三種方式，每種方式的業(yè)務模式、盈利模式、以及物業(yè)性質也不盡相同。

物流基地的基礎設施建設可以采用政府第三方承建商承建，由運營服務商或第三方服務商全面運營的方式；也可以采取引入一家龍頭企業(yè)，負責基地的建設、運營；第三種方式是“以商招商”，通過“合資”“合作”“入股”等方式，合建物流基地。

招商運營物流基地招商運營應聚焦冷鏈物流關鍵產(chǎn)業(yè)鏈的增鏈補鏈的切入點和突破口，梳理冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)同創(chuàng)新、技術改造、數(shù)字化轉型等方面的工作，關注冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈的延伸及拓展，針對性的引入相關企業(yè)和整合區(qū)域相關產(chǎn)業(yè)資源，形成獨具特色的冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈。招商運營應提升冷鏈物流基地龍頭企業(yè)的主導作用，大力支持龍頭企業(yè)“硬件”和“軟件”基礎設施的建設與提升；整合平臺資源實施精準招商行動，聚焦于整個冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈缺鏈弱鏈短鏈環(huán)節(jié)，全面梳理冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈的上游企業(yè)、下游企業(yè)，篩選梳理重點目標企業(yè)，開展專項招商工作。支持現(xiàn)有龍頭企業(yè)以商引商，引進產(chǎn)業(yè)鏈上下游關鍵、薄弱、確實環(huán)節(jié)的企業(yè)入駐。

政策扶持各級政府應積極給予物流基地土地、廠房、金融、人才、稅收、財政等方面優(yōu)惠政策。特別是物流稅收，從全國的情況來看，稅收征管模式與物流發(fā)展還存在不匹配的現(xiàn)象。現(xiàn)代物流強調運輸、配送、倉儲、流通加工等環(huán)節(jié)一體化運作，客觀上需要統(tǒng)一納稅、一站式服務。但從現(xiàn)行的營業(yè)稅政策來看，運輸環(huán)節(jié)按照交通運輸業(yè)征稅標準執(zhí)行3%稅率，倉儲和其他環(huán)節(jié)按照服務業(yè)標準執(zhí)行5%稅率。各環(huán)節(jié)分開獨立核算，執(zhí)行不同的抵扣政策，且分包一次就要開一次票、納一次稅，物流業(yè)的一體化運作受到阻礙，導致物流業(yè)實際稅負增加。

伴隨著《“十四五”現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》政策的出臺，未來冷鏈物流相關政策的制修訂將圍繞現(xiàn)代化冷鏈物流體系建設，建立橫縱交錯的行業(yè)規(guī)劃及管理制度，逐步打造中國式現(xiàn)代化高效冷鏈物流體系。

隨著疫情防控政策的放開，食品跨境運輸打開了大門，多式聯(lián)運也將破繭而出， “多式聯(lián)運+冷鏈”成為激發(fā)冷鏈物流快車道發(fā)展的新動力。

供銷合作社的重啟，打造了銜接縣鄉(xiāng)村的冷鏈物流體系，構建公共型農產(chǎn)品冷鏈物流基礎設施骨干網(wǎng)將成為打通城鄉(xiāng)冷鏈物流的新通道。

伴隨著冷鏈物流行業(yè)進入到高質量發(fā)展的快車道，冷鏈物流對其裝備也提出了更高的要求。冷鏈數(shù)智化、智能化需要更加科學、更加專業(yè)的技術賦能。

智慧物流園區(qū)指通過5G、AI、IoT、無人化設備等新技術體系的賦能，構建現(xiàn)代智慧物流園區(qū)，打通物流服務體系與園區(qū)管理體系，提高企業(yè)協(xié)同作業(yè)水平，提升園區(qū)整體運行效率。與此同時，通過共享系統(tǒng)、共享倉位、共享辦公、共享設備、共享車輛、共享人才，構建智慧物流網(wǎng)絡，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)共享化、產(chǎn)業(yè)智慧化、跨界融合化，提高流通效率、降低物流成本，帶動商貿物流業(yè)轉型升級，實現(xiàn)傳統(tǒng)物流行業(yè)新舊動能轉換，是未來物流園區(qū)發(fā)展的重要方向之一。